Das Aufgabenspektrum der Mainzer Wohnbau GmbH geht über den Anspruch »bezahlbaren« Wohnraum zur Verfügung zu stellen hinaus, ist im Wohnbau-Mietenbericht 2021 nachzulesen.
Die Mainzer Wohnbau ist das kommunale Wohnungsunternehmen der Stadt Mainz. Aufgabe des Unternehmens ist es unter anderem, bezahlbaren Wohnraum für die Menschen in Mainz zu schaffen und zu erhalten.
Dass das Thema Mieten und vor allem Mieterhöhungen in Pandemie geplagten Zeiten ein besonders sensibles ist, wissen die beiden Geschäftsführer Thomas Will und Franz Ringhoffer. Mit dem Mietenbericht 2021 stellen sie die Daten zur Verfügung, die eine Einordnung der Wohnungsbewirtschaftung in die Gesamtsituation des Mainzer Wohnungsmarktes ermöglichen soll.
Die Wohnbau Mainz hat aktuell mehr als 10.500 Wohnungen in ihrem Bestand. Knapp 7.000 Wohnungen fallen in die Baualtersklasse bis 1980. Die Altersstruktur der Wohnungen ist insofern von Bedeutung, als deren Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand größer ist, als bei Wohnungen jüngeren Baudatums.
Mietpreisbindung bei öffentlich geförderten Wohnungen
Die meisten Wohnungen im Bestand der Wohnbau Mainz sind zwischen 50 und 80 qm groß und die Mehrzahl verfügt über 2-4 Zimmer. 47 % der Wohnungen sind öffentlich gefördert, d.h. sie unterliegen einer Mietpreisbindung und stehen Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen zur Verfügung. Für geringe Einkommen liegt der anfängliche Monatsmietpreis im Neubau zu Mietbeginn im geförderten Bereich bei aktuell 6,80 € qm/kalt, für mittlere Einkommen bei 7,70 € qm/ kalt. Mietsteigerungen sind in diesen Fällen automatisch begrenzt und werden über viele Jahre hinweg niedrig gehalten.
53 % der Wohnbau-Wohnungen sind frei finanziert. Das bedeutet, die Mieten können bei bestehenden Mietverhältnissen im Rahmen des §558 BGB in regelmäßigen Abständen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, allerdings nicht um mehr als 15 % innerhalb von drei Jahren.
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Mainz ist in den vergangenen Jahrzehnten stetig angestiegen, entsprechend steigen auch die Wohnbau-Mieten der frei finanzierten Wohnungen. Allerdings liegen insbesondere bei Bestandsmieten viele Wohnbau-Mieten unter den Durchschnittsmieten des Mainzer Mietspiegels. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete für Wohnbau-Wohnungen lag im Jahr 2020 bei knapp
7 Euro pro Quadratmeter, eine wie die Wohnbau es formuliert, »faire« Miete. Senioren können mit der Wohnbau eine »Senioren-Miete« vereinbaren, die die Mietsteigerungen über viele Jahre hinweg begrenzt.
Insgesamt liegen etwa 20 Prozent der Wohnbau-Mieten über dem Mietspiegel-Median, etwa 80 Prozent der Wohnbau-Wohnungen werden zu Mieten unter oder am Median des Mainzer Mietspiegels angeboten. Die Anzahl der öffentlich geförderten Wohnungen im Bestand der Wohnbau wird sukzessive auf über 5.000 Wohnungen erhöht. Bei Neubauten richten sich die Mieten der frei finanzierten Wohnungen nach dem Mainzer Mietspiegel.
Mieteinnahmen für nachhaltiges Wirtschaften
Ob und wann eine Miete als fair bezeichnet werden kann, darüber lässt sich diskutieren. Tatsache ist, die Wohnbau muss als Unternehmen Erträge erwirtschaften, damit sie die Aufgaben einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft erfüllen kann. Einen Großteil der Erträge, die durch den Einzug der Mieten generiert werden, investiert die Wohnbau in Neubauvorhaben oder Modernisierungsprojekte. Es geht dabei nicht um Gewinnmaximierung, sondern um nachhaltiges Wirtschaften, betonen die beiden Geschäftsführer im Mietenbericht 2021. Die Mieteinnahmen sichern notwendige Investitionen in Bestand und Neubau sowie die Umsetzung flächendeckender energetischer Standards, um dem Klimaschutz aktiv Rechnung zu tragen. Auch der Bau von barrierearmen und barrierefreien Wohnungen zählt zu diesen Aufgaben, sowie Angebote wie Gemeinschaftsräume und Nachbarschaftscafés werden aufgrund der Erträge aus der Wohnungsbewirtschaftung möglich.
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