Der MAINZER im Gespräch mit dem scheidenden Geschäftsführer der Wohnbau Mainz GmbH Franz Ringhoffer.
Mainz ist eine schnell wachsende Stadt. Rund 225.000 Einwohnerinnen und Einwohner in 116.000 Haushalten wurden Ende 2024 gezählt. 35.000 von ihnen leben in den 11.000 Wohnungen der Wohnbau Mainz. Die kommunale Wohnungsgesellschaft der Landeshauptstadt ist damit der größte Wohnungsanbieter vor Ort. Sie sichert bezahlbares Wohnen für 15 % der Menschen in Mainz und ist zugleich ein wirtschaftlich verlässlicher Partner der Stadt.
Das war nicht immer so. Die im Jahr 1917 gegründete Gesellschaft stand 2009 wegen eines »signifikanten finanziellen Engpasses« kurz vor ihrem Ende. Auslöser waren die durch den teilweisen Zusammenbruch des US- Immobilienmarkts entstandene Weltfinanzkrise und Fehler im eigenen Management. Eine städtische Bürgschaft rettete damals die Wohnbau, die sich im Gegenzug unter anderem von 2800 rechtsrheinischen Wohnungen trennen und den Personalbestand deutlich verringern musste. Die neue Wohnbau, die sich jetzt nur noch auf Wohnungsvermietungen konzentrierte, nahm ihre Tätigkeit Ende 2009 auf. Bereits im folgenden Jahr übernahm Franz Ringhoffer, der von 1997 bis 2010 Wirtschaftsdezernent der Stadt Mainz war, den Posten des Geschäftsführers. Gemeinsam mit den Kollegen und Mitarbeitenden formte er in den folgenden 13 Jahren die Wohnbau zu einem modernen, wirtschaftlich stabilen und sozial verantwortlichen Wohnungsunternehmen der Landeshauptstadt Mainz.
Das Interview
Einige Tage vor Ende seiner Amtszeit traf er sich mit der Redaktion des MAINZERs zu einem Interview:
MAINZER: »Herr Ringhoffer; was hat sie vor 15 Jahren dazu veranlasst den sicheren Posten des Wirtschaftsdezernenten aufzugeben und zur damals schwer angeschlagenen Wohnbau Mainz zu wechseln? Und was war ihr erster Eindruck?«
F.R.: »Es war eine Herausforderung für mich. Nach 15 Jahren Wirtschaftsdezernat wollte ich etwas Neues machen. In den ersten Wochen bei der Wohnbau erlebte ich überwiegend verunsicherte Mitarbeitende, die sich durch die Ereignisse der letzten zwei Jahre fremdbestimmt fühlten und beruflich keine Zukunftsperspektive mehr sahen. Ich wollte und musste zunächst motivieren und an unseren sozialen Auftrag erinnern.«
»Was machte Sie so sicher, dass der Neustart funktionieren würde? Schulden hatte die Wohnbau immer noch.«
F.R.: »Die aktuelle Insolvenz war weg. Wir hatten zwei Tochtergesellschaften gegründet die Gewinne machten: die WB Wohnraum und die WB Gewerbe. Die Muttergesellschaft war zu diesem Zeitpunkt wieder so aufgestellt, dass sie schwarze Zahlen schreiben konnte. Im Jahr 2019 waren wir dann so weit, dass wir uns mit den beiden Tochtergesellschaften verschmelzen konnten. Wir hatten dadurch wieder eine einheitliche Struktur, eine höhere Effizienz und konnten die Marke »Wohnbau Mainz« weiter stärken.«
»Was waren Ihre ersten größeren Schritte nach Amtsantritt?«
F.R.: »Ich wollte, dass wir uns öffnen und eine neue Servicekultur installieren. Zu Beginn meiner Amtszeit war die Wohnbau nur an zwei Wochentagen für den Besucherverkehr geöffnet. Dies wurde auf täglich neun Stunden ausgeweitet. Zusätzlich wurden ein Infocenter sowie ein zentraler Kundenempfang für Mietinteressierte und Bestandskunden eingerichtet. Den Erfolg sah man sofort: Die früheren Warteschlangen, die sich oft durch das gesamte Gebäude bis zum Vorplatz zogen, verschwanden unmittelbar. Wir entwickelten uns für alle sichtbar zu einem offenen und bürgernahen Dienstleistungsunternehmen.«
Konzentration auf das Kerngeschäft
»Sie mussten auch Geschäftsfelder aufgeben.«
F.R.: »Eine wichtige unternehmerische Entscheidung war der vollständige Rückzug aus der Fremdverwaltung für private Dritte. Diese Tätigkeit wurde konsequent dem freien Verwaltermarkt überlassen. Die Wohnbau konzentrierte sich damit vollständig auf ihr Kerngeschäft: den eigenen Wohnungsbestand und den sozialen Wohnungsbau. Parallel dazu wurden nahezu alle Gewerbeimmobilien verkauft und die Erlöse gezielt zur Schuldentilgung eingesetzt.«
»Was bedeutete das für die Mieterinnen und Mieter?«
F.R.: »Erleichterungen – beispielsweise bei Schadensmeldungen. Wir haben die Wohnbau technisch umfassend modernisieren können. Es wurde eine zentrale Handwerker- und Auftragssoftware eingeführt, über die jährlich rund 30.000 Reparatur- und Wartungsaufträge zwischen der Wohnbau, der Service-Tochter WBS sowie externen Handwerkern digital abgewickelt werden. Zusätzlich erfolgten 2016 und 2024 zwei große Wechsel der Unternehmenssoftware. Damit wurden Verwaltung, Planung, Bau und Finanzen auf eine moderne, kosten- und prozessorientierte IT-Basis gestellt.«
»Und was hat sich in den letzten Jahren für Wohnungssuchende geändert?«
F.R.: »Die Wohnbau hat einen digitalen Neuvermietungsprozess eingeführt. Wohnungssuchende registrieren sich online, hinterlegen ein Suchprofil und erhalten passende Wohnungsangebote. Im nächsten Schritt wird dieses Verfahren zu einem Bewerbermodell weiterentwickelt, bei dem konkrete Wohnungen angezeigt werden und sich Interessenten gezielt darauf bewerben können.«
»Müssen Sie viele Bewerber vertrösten?«
F.R.: »Leider ja. Trotz aller Digitalisierung bleibt die Ausgangslage unverändert schwierig. Auch mit rund 11.000 Wohnungen kann die Wohnbau nur dann vermieten, wenn Vormieter kündigen. Die Zahl der Bewerbenden übersteigt das Angebot immer noch bei Weitem. Die digitalen Verfahren sorgen aber für Transparenz, Fairness und erhebliche Entlastung der Verwaltung.«
»Planen Sie, Ihren Bestand durch Neubauten zu erweitern?«
F.R.: »Das machen wir im Rahmen unserer Möglichkeiten. Die Wohnbau investiert kontinuierlich in Neubau, aber auch in Bestandserhaltung. Allein 2022 entstanden rund 200 neue Wohnungen, zusätzlich wurden zahlreiche Bestände modernisiert. Trotz wirtschaftlicher Zwänge blieb die Wohnbau über all die Jahre der günstige große Vermieter in Mainz und erfüllte ihren sozialen Auftrag zuverlässig. Wir schaffen bezahlbaren Wohnraum und sind damit ein wichtiges Korrektiv auf einem zu engen Markt. Bei uns allen steckt das Helfen Wollen in der DNA.«
Franz Ringhoffer: »Wir bauen nachhaltig«
»An welchen Stellschrauben hätten Sie gerne noch mehr gedreht?«
F.R.: »Uns sind manchmal die Hände gebunden. Wenn zum Beispiel Denkmal- und Brandschutz bei einer Sanierung zusammenkommen kann es teuer werden. Da kann eine Tür am Ende statt der kalkulierten 1.200 Euro auch einmal 10.000 Euro kosten. Bei einem Projekt mit 120 Wohnungen kommt da dann einiges zusammen. Wir arbeiten auch nicht mit Billigmaterialien. Wir bauen nachhaltig!«
»Im Bereich »Klimaschutz und Energie« sind Sie auch engagiert.«
F.R.: »Mit der Gründung der Wohnen und Energie Mainz GmbH im Jahr 2023 wurde ein wichtiger Schritt in Richtung Klimaschutz getan. Durch Photovoltaikanlagen auf Wohnbau-Dächern werden heute jährlich rund 800.000 Kilowattstunden Solarstrom erzeugt. Die Mieterinnen und Mieter profitieren von Mieterstrommodellen, gleichzeitig wird ein aktiver Beitrag zur Energiewende geleistet.«
»Vor fünf Jahren kam ein neues Aufgabenfeld hinzu: die Flüchtlingsunterbringung.«
F.R.: »Auch hier haben wir gerne geholfen. Wir übernahmen in den letzten Jahren zusätzlich die kaufmännische und technische Betreuung vieler für die Stadt angemieteten Flüchtlingsunterkünfte in Drittliegenschaften. Dadurch werden gewerbliche Leerstände genutzt, der eigene Wohnungsbestand geschont, flexible Unterbringung auf Zeit ermöglicht und Objekte bei wegfallendem Bedarf wieder zurückgegeben.«
»In ihrer Amtszeit wurde aus dem »Sanierungsfall Wohnbau Mainz GmbH« ein wirtschaftlich stabiles, modernes und sozial verantwortliches kommunales Wohnungsunternehmen. Gab es trotzdem etwas, was Sie in dieser Zeit vermisst haben?«
F.R.: »Man kann erst mit dem Bauen anfangen, wenn alle Genehmigungen vorliegen. Und das dauert lange – manchmal zu lange; im Extremfall bis zu acht Jahren. Ich sage nur »Zollhafen« und »Heiligkreuz-Viertel«. Da wünscht man sich bei manchen Stellen mehr Mut zu schnelleren Entscheidungen.«
»Mit welchen Gedanken werden Sie am letzten Arbeitstag ihren Schreibtisch verlassen?«
F.R.: »Ich gehe leichten Schrittes, weil die Wohnbau und ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gut aufgestellt sind und ich bin sicher, dass mein Geschäftsführer-Kollege Roman Becker gemeinsam mit meinem Nachfolger beziehungsweise meiner Nachfolgerin unseren Erfolgsweg weitergehen wird. – Wir machen es seit mehr als 100 Jahren. Wir können es!«
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